Как новый сайт агентства недвижимости в Варшаве вышел в ТОП 1 Google с 18 бэклинками

Заказчик

Агентство недвижимости в Варшаве (Польша). Работает с продавцами жилья и с покупателями-иностранцами, подбирает и продаёт квартиры на вторичном рынке. Название не раскрывается по условиям NDA.

Задача

Вывести новый сайт (домен зарегистрирован в феврале 2025) в ТОП Google на трёх языках — русском, английском, польском — и обеспечить поток сделок при каталоге из пяти объектов.

Агентство ВебСфера (Минск) за 16 месяцев вывело новый сайт агентства недвижимости в Варшаве в ТОП 1 Google по запросу «warsaw flats for sale» и в первую тройку по русскоязычным запросам. Ссылочный бюджет — 18 закупленных ссылок против 7,1 млн бэклинков у лидера ниши. Основной рычаг роста — контент—конвейер из пяти этапов. Ниже разбираем его пошагово.

Карточка проекта

• Клиент: агентство недвижимости в Варшаве, название под NDA
• Ниша: услуги агентства недвижимости, продажа и подбор квартир
• География: Варшава, Польша. Три языковые версии сайта — русская, английская, польская
• Услуга: SEO-продвижение зарубежного проекта, контент-маркетинг
• Срок: с середины февраля 2025 года по май 2026 года, 16 месяцев
• Команда: Варужан Саркисов (SEO Team Lead), Серафима Шимко (SEO-специалист), Полина Галюк (аккаунт-менеджер)
• Результат одной строкой: ТОП 1 в Google по коммерческому англоязычному запросу и четыре проданных объекта у сайта возрастом восемь месяцев

Что делать, если у сайта нет ни ссылок, ни товара на полке

Строить трафик там, где ссылочный вес значит меньше всего, — в информационном спросе. Именно эта развилка определила стратегию проекта.

Стартовые условия были такими. Домен зарегистрирован в середине февраля 2025 года: ни истории, ни трафика, ни позиций. В каталоге — пять квартир, у конкурентов — сотни. Бюджет на линкбилдинг минимальный. В выдаче по польской недвижимости сидят агрегаторы и агентства с историей 10—15 лет.

Бизнес-цель клиента формулировалась не в терминах трафика: агентству нужны были сделки от двух разных аудиторий. Польскоязычные собственники, которые продают жильё, и русско- и англоязычные покупатели, которые приезжают в Польшу за квартирой или инвестицией и не знают ни языка, ни местных правил.

Специфика ниши, которая влияет на всё остальное:

• Цикл сделки в недвижимости длинный, поэтому лид формируется задолго до коммерческого запроса — на стадии «а как вообще купить квартиру в Варшаве иностранцу».
• Коммерческая выдача насыщена агрегаторами, у которых больше и объектов, и ссылок. Прямая конкуренция за коммерческие запросы для новорега бесперспективна на горизонте первого года.
• Ошибка в юридической или налоговой детали стоит доверия читателя мгновенно: покупатель-иностранец проверяет прочитанное у профильного юриста.

Почему мы отказались от закупки ссылок

Потому что арифметика разрыва делает вложения в ссылки бессмысленными на любом реалистичном бюджете. Данные Ahrefs на момент старта:

СайтDRБэклинковПродвигаемый сайт 22 около 280 (18 закуплено целенаправленно) morizon.pl 71 7,1 млн maxon.pl 37 около 15 000 strzelczyk.pl 32 около 14 000 Целенаправленно закуплено 18 ссылок на Sape, дополнительно велось ведение блога на Reddit. Остальные примерно 280 бэклинков, которые видит Ahrefs, — это естественные и автоматические упоминания, на которые бюджет не тратился.

Альтернативы, которые рассматривались:

1. Догонять по ссылкам. Отброшено: чтобы приблизиться к DR 37 у maxon.pl, нужны тысячи ссылок — это годы и бюджет, несопоставимый с задачей.
2. Бить в коммерческую выдачу структурой каталога. Отброшено: пять объектов против сотен, категории нечем наполнять.
3. Забрать информационный спрос и переливать его в услугу. Выбрано.

Третий вариант подтвердился разведкой в Ahrefs: мы выгрузили самые трафиковые страницы конкурентов и увидели, что органику им приносят не карточки объектов, а блоговые статьи. То есть спрос в нише уже доказан деньгами конкурентов — и он лежит в контенте, а не в каталоге.

Как устроен контент—конвейер из пяти этапов

Это не написание текстов по ТЗ, а процесс из трёх исследовательских и двух производственных этапов, где статья не начинает писаться, пока не пройдены первые три. Разбираем по шагам, потому что именно этот механизм заменил ссылочный бюджет.

Этап 1. Спрос. Тема не берётся из головы и не берётся из частотности в вакууме. Основание для темы — страница конкурента, которая уже приносит ему трафик. Так отсекаются темы, которые красиво выглядят в ядре, но не конвертируются в позиции. Для трёх языковых версий это дало три разных списка тем, а не один переведённый.

Этап 2. Сущности и интенты. По теме собирается карта сущностей — районы, типы жилья, налоги, формы сделки, участники процесса — и разбираются интенты: что человек на самом деле хочет узнать, задавая этот вопрос. Структура будущей статьи проектируется под эту карту, а не под привычный шаблон «введение, три подзаголовка, вывод». Практический смысл: поисковая система и языковая модель одинаково хорошо понимают текст, в котором сущности названы явно и полно, и одинаково плохо — текст из местоимений и общих слов.

Этап 3. Разбор конкурентов по сильным и слабым сторонам. Берутся статьи из ТОПа по теме и раскладываются на то, что они закрывают, и то, что оставляют без ответа. Задача этапа — получить список дыр. Именно дыры дают повод для ранжирования новому домену, потому что по всему остальному у конкурента преимущество в возрасте и ссылках.

Этап 4. Написание. Тексты собираются большими промтами объёмом в несколько листов А4, в которые заложены результаты первых трёх этапов: карта сущностей, интенты, список незакрытых вопросов, требования к структуре.

Этап 5. Фактическая вычитка. Вся фактура проверяется и перепроверяется отдельным проходом. В недвижимости это не формальность: юридические и налоговые детали различаются по странам, а читатель-иностранец проверяет их у специалиста.

Отдельная деталь, которая превращает блог из витрины в канал продаж: в каждую статью встроены кнопки, блоки перелинковки и баннеры, переводящие читателя на услуговые страницы подбора квартир. Блог работает верхом воронки, а не самостоятельным медиа.

Как продвигать сайт на трёх языках и не сделать перевод

Разделить аудитории по задаче, а не по языку интерфейса. Под три языка спроектированы три структуры и собраны четыре отдельных семантических ядра.

• Польская версия обращается к продавцам недвижимости. Их вопрос — насколько выгодно и быстро агентство продаст объект.
• Русская и английская версии обращаются к покупателям и инвесторам. Их вопрос — как устроена сделка в чужой стране, какие есть юридические и финансовые нюансы.
• Терминология английской версии переведена не буквально, а в местную номенклатуру: не «2-комнатная квартира», а «1-bedroom», не «3-комнатная», а «2-bedroom». Дословный перевод русской номенклатуры выбивал бы страницы из реальных поисковых запросов англоязычного пользователя.

Дополнительно внедрена микроразметка schema.org/Apartment, специализированная под недвижимость.

Пустая полка решалась отдельно: категории наполнили карточками уже реализованных квартир с пометкой «продано». Категории получили контент и внутренние ссылки, а посетитель — доказательство того, что агентство закрывает сделки.

Как попасть в ответы ChatGPT и получить оттуда лид

Писать материалы так, чтобы отдельный фрагмент отвечал на вопрос целиком, и делать это в нише, где аудитория активно пользуется нейросетями. В Европе ChatGPT используется очень активно, поэтому экспертные статьи на проекте писались с прицелом на упоминание сайта в ответах нейросетей.

Результат виден в GA4: переходы из chatgpt.com на главную и на английскую версию, сеанс длительностью около 1 минуты 29 секунд при более чем 12 взаимодействиях, завершившийся целевым событием click_email. Сделку по этому обращению клиент закрывал офлайн и подтверждает атрибуцию сам, но канал и конверсионное действие фиксируются в аналитике.

Результаты

МетрикаНа старте (февраль 2025)На конец мая 2026ИсточникОрганический трафик 0 1 694 пользователя из 2 079 общего трафика Google Analytics 4 Русскоязычные запросы в ТОП-10 0 около 59% ядра, ключевые запросы в первой тройке Топвизор Англоязычные запросы в ТОП-10 0 около 54% ядра, «warsaw flats for sale» — первое место Топвизор Польские запросы вторичного рынка 0 ТОП-5 Топвизор Целевые действия из органики 0 56 click_email, 23 form_send, 111 click_phone Google Analytics 4 Проданные объекты 0 4 объекта за первые восемь месяцев жизни сайта данные клиента DR сайта 0 22 при 18 закупленных ссылках Ahrefs По каждому из трёх целевых событий органический поиск дал больше действий, чем любой другой источник: 56 из 132 кликов по email, 23 из 50 отправленных форм, 111 из 256 кликов по телефону.

Активное продвижение английской версии началось только в марте 2026 года — и к этому моменту сайт уже находился в ТОП-10 по значительной части англоязычных запросов за счёт ранее опубликованного контента.

Второй показательный лид пришёл без всякого AI: пользователь зашёл из поиска на статью «Лучшие ЖК Варшавы», провёл на сайте около пяти минут, просмотрел четыре страницы и оставил заявку через форму с темой «Купить жильё».

Честная часть картины: значительная доля лидов отсеивается на стороне клиента по субъективным критериям, а предложение ограничено — на май 2026 года в работе оставалось два объекта. Это тот участок воронки, на который SEO не влияет, и при планировании роста его нужно закладывать заранее.

Что из этого применимо к любому проекту в недвижимости

1. В нишах с сильными агрегаторами информационный спрос доступнее коммерческого: ссылочный вес там значит меньше, а новый домен может конкурировать проработкой темы.
2. Темы для блога надёжнее брать из трафиковых страниц конкурентов, чем из частотности: страница конкурента уже доказала, что спрос конвертируется в позиции.
3. Мультиязычный сайт — это не перевод, а разные аудитории с разными задачами: польскоязычные собственники продают, русско- и англоязычные покупатели покупают, и продавать им нужно разное.
4. Пустой каталог можно наполнить закрытыми сделками с пометкой «продано»: категории получают контент, а посетитель — доказательство активности бизнеса.
5. Блог окупается только со встроенными переходами на услуговые страницы: без кнопок, перелинковки и баннеров он остаётся медиа, а не верхом воронки.

Частые вопросы

Можно ли выйти в ТОП без закупки ссылок? Да, если конкурировать не в коммерческой выдаче напрямую, а в информационном спросе. На этом проекте целенаправленно закуплено 18 ссылок при DR 22, а конкурент с 7,1 млн бэклинков и DR 71 обойдён по части запросов за счёт структуры и контента. Работает это в нишах с длинным циклом принятия решения, где перед покупкой человек долго изучает тему.

Сколько времени занимает SEO нового сайта в зарубежной нише? Первые продажи на этом проекте пришли примерно через восемь месяцев после запуска домена, устойчивые позиции по трём языкам сформировались за 16 месяцев. Для новорега в конкурентной зарубежной нише это нормальный горизонт — рассчитывать на результат за три месяца не стоит.

Как продвигать сайт на нескольких языках? Проектировать отдельную структуру и отдельное семантическое ядро под каждый язык, а не переводить существующие страницы. На проекте под три языка собрано четыре ядра, потому что аудитории разных языковых версий решают разные задачи и ищут разными словами.

Как сделать, чтобы сайт упоминался в ответах ChatGPT? Писать материалы так, чтобы отдельный блок текста отвечал на вопрос полностью и содержал конкретику: цифры, названия, географию. На этом проекте переходы из chatgpt.com дали вовлечённые сеансы с целевыми действиями, один из них клиент связывает со сделкой на 500 000 евро.

Перейти на сайт